Cách Mua Nhà Ở Mỹ

Tuỳ giá nhà và loại vay. Ngoài tiền trả trước (có loại vay chỉ yêu cầu vài phần trăm giá nhà), bạn cần tiền cọc (earnest money), phí option (khoản đặc thù của hợp đồng Texas, trả cho người bán để có quyền huỷ hợp đồng trong thời hạn option), chi phí kiểm định, thẩm định, chi phí closing và một khoản dự phòng. Lender sẽ gửi bảng Loan Estimate để bạn thấy con số cụ thể. Xem thêm mua nhà ở Texas cần bao nhiêu tiền mặt.

Là khi lender xem thu nhập, tài sản và tín dụng của bạn rồi cấp thư cho biết số tiền bạn có thể được vay, kèm điều kiện. Thư này giúp bạn biết mức giá nên tìm, và người bán thường muốn thấy thư pre-approval đi kèm offer. Pre-approval chưa phải là duyệt vay chính thức.

Thường gồm phí của lender (làm hồ sơ, thẩm định, báo cáo tín dụng), phí title và bảo hiểm title cho lender, phí escrow, khảo sát đất (survey), phí chuyển nhượng HOA nếu có, cùng các khoản trả trước như lãi, thuế tài sản và bảo hiểm nhà. Ai trả khoản nào có thể thương lượng trong hợp đồng; bảng Loan Estimate sẽ liệt kê chi tiết.

Bắt đầu từ tài chính: xem lại thu nhập, tiền tiết kiệm và điểm tín dụng, rồi nói chuyện với một lender để có pre-approval. Sau đó chúng ta chốt khu vực, loại nhà và thời gian dự kiến trước khi đi xem nhà. Xem thêm trang Người mua nhà lần đầu.

Hợp đồng mua bán thường dùng mẫu chuẩn của TREC hoặc Texas REALTORS®, nêu rõ giá đề nghị, tiền đặt cọc (earnest money) và các điều kiện (contingencies). Texas còn có option period: bên mua trả một khoản phí nhỏ để có quyền huỷ hợp đồng vì bất kỳ lý do gì trong thời hạn đó, thường dùng để hoàn tất kiểm định nhà. Buổi closing thường diễn ra tại văn phòng công ty title. Ở bang khác, các bước chung tương tự nhưng mẫu hợp đồng và luật mỗi bang một khác; tôi chỉ đại diện khách mua nhà tại Texas.

Mỗi loại vay và mỗi lender đặt mức tối thiểu riêng, nên không có một con số chung; điểm cao hơn thường đi kèm lãi suất thấp hơn. Xem cách chuẩn bị hồ sơ tín dụng trong FAQ dành cho người mua nhà lần đầu.

Thời gian tìm nhà tuỳ nhu cầu và thị trường. Từ lúc ký hợp đồng đến closing, nếu vay ngân hàng thường mất khoảng một tháng hoặc hơn một chút; mua bằng tiền mặt có thể nhanh hơn. Chuẩn bị giấy tờ và có pre-approval sớm giúp rút ngắn thời gian.

Có thể. Lender xem tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), trong đó có khoản trả nợ sinh viên hằng tháng. Cách tính khoản này khác nhau theo loại vay, nhất là khi khoản vay đang tạm hoãn hoặc trả theo thu nhập. Hãy đưa lender giấy tờ khoản vay sinh viên ngay từ đầu để họ tính đúng.

Nhà cũ thường ở khu đã ổn định, cây xanh lớn và dễ thương lượng giá hơn, đổi lại có thể cần sửa chữa. Nhà mới ít sửa chữa, có bảo hành của builder, nhưng nhiều khu mới xa trung tâm hơn và có thêm thuế MUD hoặc PID. Tôi giúp bạn so sánh cả hai theo nhu cầu cụ thể. Xem thêm trang Nhà mới xây (New Construction). Nếu bạn cân nhắc nhà di động, giấy tờ và cách vay khác nhà thường; xem nhà di động (manufactured home) ở Texas.

Sau khi hợp đồng được ký, ngân hàng sẽ thẩm định giá trị căn nhà trước khi duyệt vay chính thức. Đây cũng là lúc hoàn thiện các giấy tờ còn thiếu trong hồ sơ vay. Xem hướng dẫn appraisal.