Real Estate Investing
Investor Guide
Từ xác định mục tiêu, chọn chiến lược, phân tích con số đến vận hành sau khi mua, tôi giúp bạn ra quyết định đầu tư dựa trên số liệu thay vì cảm tính.
Xem quy trình đầu tư → Nhận tư vấn đầu tư →Đầu tư hiệu quả bắt đầu từ mục tiêu rõ ràng và những con số được tính kỹ. Đây là 6 bước tôi cùng bạn đi qua.
Mỗi chiến lược có mức vốn, rủi ro và thời gian khác nhau. Hãy chọn cách phù hợp với mục tiêu và khả năng quản lý của bạn.
Mua để cho thuê dài hạn, hưởng dòng tiền đều và tăng giá theo thời gian.
Vốn ban đầu thấp hơn nhà riêng; cần tính kỹ phí HOA và quy định cho thuê.
Ở một căn của duplex và cho thuê căn còn lại để bù vào chi phí nhà ở hàng tháng.
Mua nhà cần sửa, cải tạo rồi bán lại; lợi nhuận phụ thuộc chi phí và thời gian.
Ít sửa chữa trong những năm đầu và có bảo hành của builder theo hợp đồng.
Doanh thu có thể cao hơn nhưng phải theo quy định của thành phố và HOA.
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng số vốn bạn bỏ ra, gồm tiền mặt ban đầu và chi phí sửa chữa.
Tiền thuê còn lại sau khi trừ khoản vay, thuế, bảo hiểm, HOA, sửa chữa và phí quản lý.
Thu nhập ròng hằng năm chia cho giá mua, chưa tính khoản vay; dùng để so sánh nhanh các căn.
Mức tăng giá trị theo thời gian, không cố định và không nên là lý do duy nhất để mua.
Thời gian nhà không có người thuê giữa hai hợp đồng; luôn tính dự phòng cho khoản này.
Bảo trì định kỳ, thay thế lớn như mái, HVAC và các chi phí phát sinh trong thời gian nắm giữ.
Căn nhà bạn thích để ở chưa chắc là khoản đầu tư phù hợp. Đây là những điều tôi cùng bạn xem xét trước khi quyết định.
Gần nơi làm việc, trục đường lớn và tiện ích; nhu cầu thuê ổn định.
Thuế tài sản ở Texas khá cao; một số HOA còn hạn chế việc cho thuê.
Tuổi nhà, mái, HVAC, nền móng và chi phí sửa chữa dự kiến.
Việc làm, hạ tầng giao thông và các dự án phát triển trong khu vực.
Giấy phép cho thuê, quy định cho thuê ngắn hạn và phân vùng (zoning).
Bảo hiểm cho nhà cho thuê, vùng ngập lũ và quỹ dự phòng.
Chọn khu vực theo chiến lược, không theo độ “nóng”. Hãy xem nhu cầu thuê thực tế, tốc độ phát triển việc làm trong vùng, loại hình nhà ở phổ biến, và mục tiêu đầu tư dài hạn hay ngắn hạn của riêng bạn. Một khu vực có thể phù hợp với chiến lược cho thuê dài hạn nhưng không phù hợp với chiến lược mua-sửa-bán lại.
Thuế, bảo hiểm, HOA, sửa chữa và phí quản lý có thể khiến dòng tiền âm.
Luôn dự phòng những tháng không có người thuê trong kế hoạch tài chính.
Hư hỏng nền móng, mái hay đường ống có thể xoá sạch lợi nhuận dự kiến.
Thành phố hoặc HOA có thể hạn chế cho thuê, nhất là cho thuê ngắn hạn.
Giữ một khoản cho sửa chữa lớn và những tháng không có thu nhập.
Căn nhà bạn thích để ở chưa chắc đã là khoản đầu tư mang lại lợi nhuận.
Tư Vấn Đầu Tư
Cho tôi biết mục tiêu và ngân sách, tôi sẽ gợi ý khu vực, loại nhà và cách tính con số phù hợp với trường hợp của bạn.
Nhận Tư Vấn Đầu Tư
Điền thông tin, tôi sẽ liên hệ để tìm hiểu mục tiêu và ngân sách của bạn.
Không ràng buộc. Thông tin của bạn được dùng để liên hệ về yêu cầu tư vấn này.
Một buổi trao đổi về mục tiêu và ngân sách sẽ giúp bạn nhìn rõ con số trước khi quyết định.
Gửi tin nhắn cho tôi → Tính thử dòng tiền →Phần lớn trường hợp là được, bằng tiền mặt hoặc khoản vay dành cho người nước ngoài. Tuy nhiên, Texas có luật hạn chế một số cá nhân và tổ chức liên quan đến vài quốc gia nhất định mua bất động sản. Nếu chưa chắc mình có thuộc diện này không, hãy hỏi luật sư trước khi mua.
Mỗi cách có ưu nhược điểm về trách nhiệm pháp lý, thuế, bảo hiểm và khả năng vay. Nhiều khoản vay thông thường yêu cầu đứng tên cá nhân. Hãy trao đổi với CPA và luật sư trước khi quyết định.
Khoản vay cho nhà đầu tư thường yêu cầu trả trước cao hơn nhà để ở, cộng thêm chi phí closing, sửa chữa ban đầu và quỹ dự phòng. Nếu bạn ở một căn của duplex, một số chương trình vay cho phép trả trước thấp hơn. Lender sẽ cho bạn con số cụ thể.
Arlington yêu cầu giấy phép cho thuê ngắn hạn. Trong khu dân cư, loại hình này chỉ được phép trong một vùng quanh khu giải trí (Entertainment District); các khu phi dân cư hoặc hỗn hợp có quy định riêng. Quy định có thể thay đổi, hãy kiểm tra với thành phố và HOA trước khi mua.
Nếu bạn ở xa, có nhiều căn hoặc không có thời gian xử lý sửa chữa và người thuê, công ty quản lý giúp việc vận hành ổn định hơn. Hãy tính phí quản lý vào dòng tiền ngay từ đầu. Xem thêm dịch vụ cho thuê nhà.
Lợi nhuận khi bán có thể chịu thuế thu nhập liên bang (capital gains) và thuế trên phần khấu hao đã khai (depreciation recapture). Một số nhà đầu tư dùng 1031 exchange để hoãn thuế. Hãy hỏi CPA về trường hợp của bạn.
Tính dòng tiền sau mọi chi phí, không chỉ tiền thuê: khoản trả vay, thuế tài sản, bảo hiểm, HOA, sửa chữa, phí quản lý và những tháng nhà trống. Kiểm tra quy định cho thuê của thành phố và HOA, nhất là cho thuê ngắn hạn. Khoản vay mua nhà đầu tư thường cần trả trước nhiều hơn nhà để ở, còn thuế khi bán nên hỏi CPA. Bạn có thể thử số liệu với công cụ tính ROI.
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn tài chính, thuế hay pháp lý. Quy định có thể thay đổi; hãy xác nhận với lender, CPA hoặc luật sư trước khi quyết định.
Ảnh: Matthew Lancaster, Brian Zajac, Trac Vu, Nancy Jo Lambert, Fallon Michael, Max Fray (Unsplash); Chris Light, Renelibrary, Michael Barera (CC BY-SA 4.0), Ranch9613, Wikideas1 (CC0), City of Greenville, NC (public domain) qua Wikimedia Commons; ảnh nhà ở mang tính minh hoạ.