Câu Hỏi Thường Gặp

Ngoài tiền trả trước, bạn cần chuẩn bị tiền cọc, phí option, phí kiểm định, thẩm định, closing và một khoản dự phòng; tổng số tuỳ giá nhà và loại vay. Bảng Loan Estimate lender gửi sẽ cho bạn con số theo hồ sơ của mình. Xem chi tiết: Mua nhà đầu tiên cần bao nhiêu tiền mặt.

Pre-approval là thư lender cấp sau khi xem thu nhập, tài sản và tín dụng, cho biết bạn có thể vay khoảng bao nhiêu, kèm điều kiện. Thư này giúp bạn tìm nhà đúng tầm giá và làm offer mạnh hơn, nhưng chưa phải là duyệt vay chính thức. Xem chi tiết: Hướng dẫn tài chính mua nhà.

Gồm các phí của lender, title và escrow, survey, phí chuyển nhượng HOA nếu có, cộng các khoản prepaids như tiền lãi, thuế tài sản và bảo hiểm nhà. Bên nào trả khoản nào là điều có thể thương lượng khi làm hợp đồng. Xem chi tiết: Chi phí mua nhà tại Texas.

Nhìn chung là được, vì quyền sở hữu nhà ở Texas không phụ thuộc quốc tịch; nếu cần vay, các chương trình cho người có visa, dùng ITIN hoặc người nước ngoài thường đòi trả trước nhiều hơn. Riêng một số cá nhân, tổ chức liên quan đến vài quốc gia được chỉ định bị luật Texas hạn chế, nên trường hợp cụ thể cần hỏi luật sư. Xem chi tiết: Hướng dẫn người mua nhà quốc tế.

Sau khi ký hợp đồng, giao dịch có vay thường cần khoảng một tháng hoặc hơn một chút mới đến closing, còn mua tiền mặt có thể xong sớm hơn. Thời gian tìm được căn ưng ý thì tuỳ nhu cầu của bạn và thị trường lúc đó. Xem chi tiết: Hướng dẫn mua nhà.

Nên, nhất là khi bạn mua lần đầu hoặc chưa quen hợp đồng Texas: agent đại diện quyền lợi của bạn từ lúc tìm nhà, soạn offer, thương lượng đến ngày closing. Theo luật Texas, trước khi dẫn bạn đi xem nhà, agent phải ký với bạn một thoả thuận bằng văn bản ghi rõ dịch vụ và mức phí; phí môi giới không do luật quy định và có thể thương lượng. Xem chi tiết: Người mua nhà lần đầu.

Ưu tiên những hư hỏng dễ thấy và các hạng mục người mua hay hỏi khi kiểm định như mái, điện, nước, điều hoà; không cần nâng cấp lớn nếu chi phí khó thu lại khi bán. Dù sửa hay không, bạn thường vẫn phải khai những vấn đề mình biết trong bản Seller’s Disclosure Notice. Xem chi tiết: Checklist bán nhà.

Giá được đặt dựa trên bảng so sánh thị trường (CMA) từ các căn tương tự gần bạn đã bán, đang chờ closing và đang rao, điều chỉnh theo diện tích, tình trạng và phần nâng cấp. Người mua vay ngân hàng sẽ cần appraisal, nên giá dựa trên số liệu thực tế giúp giao dịch ít bị vướng. Xem chi tiết: Định giá nhà tại Texas.

Khoản lớn nhất thường là hoa hồng môi giới; ngoài ra có owner’s title policy cho người mua (ở Texas người bán thường trả, có thể thương lượng), phí escrow, thuế tài sản tính đến ngày closing, HOA nếu có, sửa chữa và khoản hỗ trợ người mua nếu bạn đồng ý. Trước khi rao, tôi lập net sheet để bạn thấy số tiền ước tính mình thực nhận. Xem chi tiết: Chi phí bán nhà tại Texas.

Tuỳ mức giá, tình trạng nhà, khu vực và thời điểm; các căn tương tự gần bạn bán mất bao lâu (days on market) là mốc để tham khảo. Khi đã có offer, người mua vay ngân hàng thường cần khoảng một tháng để closing, trả tiền mặt thì nhanh hơn. Xem chi tiết: Hướng dẫn bán nhà.

Nên cân nhắc, vì staging giúp người mua dễ hình dung không gian sống và ảnh chụp thường thu hút hơn khi họ xem online. Không nhất thiết thuê trọn gói: nhiều nhà chỉ cần dọn gọn, bớt đồ cá nhân, sắp xếp lại nội thất và thêm vài điểm nhấn. Xem chi tiết: Hướng dẫn bán nhà.

Được, bạn vẫn ở trong nhà khi rao và chỉ cần giữ nhà gọn, ra ngoài khi có lịch xem. Nếu muốn ở lại thêm sau closing, hai bên ký phụ lục thuê tạm của TREC (Seller’s Temporary Residential Lease). Xem chi tiết: Vừa bán nhà cũ vừa mua nhà mới.

Mỗi chủ nhà hoặc công ty quản lý có tiêu chí riêng và xét cả thu nhập, lịch sử thuê, nên không có mức điểm chung. Điểm thấp hoặc chưa có tín dụng thường đi kèm yêu cầu cọc cao hơn hoặc cần người bảo lãnh (co-signer). Xem chi tiết: Hồ sơ thuê nhà ở Texas.

Tuỳ chủ nhà; nhiều nơi yêu cầu khoảng một tháng tiền thuê, có thể cao hơn nếu điểm tín dụng thấp hoặc có thú cưng. Theo luật Texas, chủ nhà phải hoàn cọc trong vòng 30 ngày sau khi bạn trả nhà, kèm danh sách các khoản trừ nếu có; bạn cần báo địa chỉ mới bằng văn bản. Xem chi tiết: Hướng dẫn thuê nhà.

Phổ biến nhất là 12 tháng; hợp đồng ngắn hơn thường có giá thuê cao hơn. Nếu cần dọn đi sớm, bạn làm theo điều khoản chấm dứt trong hợp đồng, thường gồm báo trước và một khoản phí. Xem chi tiết: Hướng dẫn thuê nhà.

Mỗi chủ nhà có chính sách riêng, thường giới hạn số lượng, cân nặng hoặc giống và thu cọc hoặc phí thú cưng. Động vật hỗ trợ (assistance animal) theo luật Fair Housing không phải thú cưng, nên thường không bị tính các khoản này. Xem chi tiết: Thuê nhà khi có thú cưng.

Không có con số chung: giá thuê khác nhau theo thành phố, khu vực, loại nhà, số phòng, tuổi nhà, tiện ích và cả thời điểm trong năm. Bạn cho tôi biết khu vực, số phòng và ngân sách, tôi gửi danh sách những căn đang cho thuê phù hợp. Gửi nhu cầu tìm nhà thuê.

Xác định trước khu vực, số phòng, ngân sách và ngày dọn vào; chuẩn bị sẵn hồ sơ thu nhập và ID để nộp đơn ngay khi gặp căn ưng ý. Chỉ trả tiền sau khi đã xem nhà và xác minh đúng chủ nhà hoặc công ty quản lý, để tránh tin cho thuê giả. Xem chi tiết: Hướng dẫn thuê nhà.

Texas không có thuế thu nhập cá nhân cấp tiểu bang, nhưng thuế tài sản, bảo hiểm nhà và phí HOA là những khoản chi lớn cần tính kỹ. Hãy tính dòng tiền với cả chi phí sửa chữa, thời gian nhà trống và phí quản lý trước khi quyết định. Xem chi tiết: Hướng dẫn đầu tư.

Không có khu vực chung cho mọi người: tôi so sánh theo mục tiêu của bạn (dòng tiền hằng tháng hay tăng giá dài hạn), giá mua, thuế tài sản, phí HOA, nhu cầu thuê và chi phí sửa chữa. Xem chi tiết: Khu vực DFW.

Nhà đầu tư thường phải trả trước nhiều hơn và có thể chịu lãi suất cao hơn so với mua nhà để ở. Hãy chuẩn bị thêm tiền cho closing, sửa chữa ban đầu và quỹ dự phòng cho vài tháng nhà trống. Xem chi tiết: Hướng dẫn đầu tư.

Nhà cho thuê là chiến lược dài hạn, thu tiền thuê hằng tháng; fix & flip là mua nhà cần sửa, cải tạo rồi bán lại trong thời gian ngắn, rủi ro nằm ở chi phí cải tạo vượt dự tính và giá bán khi thị trường thay đổi. Mỗi hướng có cách tính thuế khác nhau, nên hãy hỏi CPA trước khi chọn. Xem chi tiết: Các chiến lược đầu tư.

Thuế tính theo giá trị do cơ quan thẩm định thuế quận (appraisal district) xác định, nhân với tổng mức thuế của các đơn vị địa phương, kể cả MUD/PID nếu có, nên khác nhau theo từng địa chỉ. Miễn giảm homestead chỉ áp dụng cho nhà ở chính, và mỗi năm bạn có thể khiếu nại giá thẩm định nếu thấy chưa hợp lý. Xem chi tiết: Thuế nhà tại Texas.

Được: bạn có thể xem nhà qua video, ký giấy tờ điện tử và làm việc với công ty quản lý nhà (property management) để lo người thuê, sửa chữa và thu tiền. Buổi closing có thể làm từ xa hoặc gửi hồ sơ qua bưu điện, tuỳ công ty title và lender. Xem chi tiết: Mua nhà Texas từ Việt Nam.

Bắt đầu từ nơi làm việc và thời gian đi lại bạn chấp nhận, ngân sách, loại nhà và những tiện ích bạn cần gần nhà. Sau đó so sánh thuế tài sản, phí HOA và giá nhà giữa vài khu. Xem chi tiết: Hướng dẫn commute & chọn khu vực.

Mức thuế tài sản khác nhau theo từng địa chỉ vì mỗi nơi có tổ hợp đơn vị thu thuế riêng, khu mới xây có thể có thêm thuế MUD hoặc PID; phí HOA tuỳ từng khu dân cư, có khu không có HOA. Hai căn cùng giá có thể chênh nhau đáng kể về chi phí hằng tháng, nên hãy tra theo địa chỉ cụ thể. Xem chi tiết: So sánh khu vực.

Khác biệt lớn nhất thường nằm ở chi phí nhà ở (giá mua hoặc tiền thuê, thuế tài sản, HOA, bảo hiểm), rồi đến chi phí đi lại và phí nước, rác của thành phố. Điện ở phần lớn vùng DFW là thị trường tự do nên bạn tự chọn công ty và gói giá. Xem chi tiết: Tiện ích & chuyển nhà.

Tuỳ nơi làm việc, ngân sách và kiểu nhà bạn muốn: các thành phố nằm giữa hai trung tâm như Arlington, Grand Prairie thuận tiện đi cả Dallas lẫn Fort Worth, còn khu ngoại ô xa hơn thường có nhiều nhà mới nhưng đi lại lâu hơn. Xem chi tiết: Khu vực DFW.

Nhiều người thuê trước một thời gian gần nơi làm việc để làm quen rồi mới mua. Hãy thử đi lại vào giờ cao điểm và so sánh chi phí nhà ở giữa vài nơi. Xem chi tiết: Hướng dẫn chuyển đến Texas.

Có thể theo dõi vài dấu hiệu: dự án nhà mới, đường sá và hạ tầng đang mở rộng, doanh nghiệp mới đến, cùng số nhà đang rao bán và thời gian bán của các căn gần đó. Mỗi dấu hiệu chỉ là một phần của bức tranh, và thị trường có thể thay đổi. Xem chi tiết: Cách đọc thị trường.

Càng sớm càng tốt, trước khi bạn đi xem nhà, ký hợp đồng thuê hay rao bán, để biết cần chuẩn bị giấy tờ, tài chính gì. Buổi trao đổi đầu tiên chỉ để hiểu nhu cầu của bạn, bạn không phải cam kết gì. Xem chi tiết: Liên hệ.

Phí môi giới (hoa hồng) không do luật quy định và có thể thương lượng; khi mua nhà, mức phí ghi trong thoả thuận đại diện người mua và có thể do người bán trả một phần hoặc toàn bộ nếu thương lượng được, khi bán nhà thì ghi trong hợp đồng listing. Tôi nói rõ ai trả, trả bao nhiêu trước khi bạn ký bất cứ giấy tờ nào. Xem chi tiết: Chi phí bán nhà tại Texas.

Có, tôi giải thích từng điều khoản quan trọng trong hợp đồng TREC, hồ sơ vay, hồ sơ thuê, nhưng vẫn giữ nguyên thuật ngữ tiếng Anh để bạn quen với đúng chữ trong giấy tờ. Với câu hỏi pháp lý hoặc thuế, bạn nên hỏi luật sư hoặc CPA. Xem chi tiết: Từ điển bất động sản.

Chúng ta có một buổi trao đổi ngắn để hiểu nhu cầu, ngân sách và thời gian, rồi tôi gửi lộ trình và danh sách giấy tờ cần chuẩn bị, ký thoả thuận bằng văn bản khi cần và đồng hành cùng bạn đến ngày closing hoặc nhận nhà. Xem chi tiết: Giới thiệu.

Được, chúng ta làm việc qua điện thoại, video call; bạn xem nhà qua video và ký giấy tờ điện tử. Closing từ xa cũng có thể làm được, tuỳ công ty title và lender. Xem chi tiết: Checklist chuyển đến Texas.

Gửi tin nhắn cho tôi với vài thông tin: bạn muốn mua, bán, thuê hay đầu tư, khu vực quan tâm và thời gian dự kiến. Tôi sẽ liên hệ lại để hẹn buổi trao đổi đầu tiên. Gửi tin nhắn cho tôi.