Hướng Dẫn Bán Nhà

Tuỳ giá bán, tình trạng nhà, khu vực và thời điểm rao. Số ngày trên thị trường (days on market) của các căn tương tự gần bạn là con số đáng tham khảo. Sau khi nhận offer, thời gian đến closing thường khoảng một tháng nếu người mua vay ngân hàng, và có thể nhanh hơn nếu họ trả tiền mặt.

Tôi lập bảng phân tích so sánh thị trường (CMA) dựa trên các căn tương tự vừa bán, đang chờ closing và đang rao gần bạn, có điều chỉnh theo diện tích, tình trạng và phần nâng cấp. Nếu người mua vay ngân hàng, lender sẽ yêu cầu thẩm định (appraisal), nên giá bán cần dựa trên số liệu thực tế. Bạn có thể yêu cầu phân tích giá nhà.

Thường gồm phí môi giới, bảo hiểm title cho người mua (owner’s title policy, ở Texas thường do người bán trả nhưng có thể thương lượng), phí escrow, thuế tài sản chia theo ngày, phí HOA nếu có, chi phí sửa chữa và các khoản hỗ trợ người mua nếu bạn đồng ý. Trước khi rao, tôi lập bảng ước tính số tiền bạn thực nhận (net sheet). Xem thêm công cụ tính chi phí đóng giao dịch.

Không bắt buộc. Bạn có thể bán nguyên trạng (as-is), nhưng hư hỏng dễ thấy thường khiến người mua trả giá thấp hơn hoặc yêu cầu sửa sau khi kiểm định. Dù sửa hay không, người bán nhà ở tại Texas thường phải cung cấp bản Seller’s Disclosure Notice, khai những vấn đề mình biết về căn nhà. Tôi giúp bạn chọn hạng mục nào đáng sửa.

Các điều kiện (contingencies) phải được đáp ứng để giao dịch tiếp tục, như kết quả kiểm định nhà, thẩm định giá của ngân hàng hoặc việc bên mua được duyệt vay. Hợp đồng còn có nhiều mốc thời gian (hạn kiểm định, hạn phản hồi sau kiểm định, hạn thẩm định, ngày closing) và nêu rõ bên nào chịu phí nào. Bỏ lỡ một mốc có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, nên hãy đọc kỹ và hỏi lại trước khi ký. Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.

Hoa hồng không do luật quy định và có thể thương lượng. Mức phí và cách trả được ghi rõ trong hợp đồng listing ký với bên môi giới. Việc có hỗ trợ phí cho bên đại diện người mua hay không là do bạn quyết định, và có thể thương lượng trong từng offer.

Giá sát thị trường ngay từ đầu, nhà sạch và gọn, ảnh chụp chuyên nghiệp, mô tả rõ ưu điểm, rồi đưa lên MLS để tin đăng hiển thị trên các trang bất động sản lớn. Lịch xem nhà linh hoạt trong những tuần đầu cũng giúp có thêm lượt xem và offer.

Có. Nhiều người bán vẫn ở trong nhà khi rao, chỉ cần giữ nhà gọn và rời đi khi có lịch xem. Nếu cần ở thêm sau closing, hai bên có thể ký phụ lục thuê tạm theo mẫu TREC (Seller’s Temporary Residential Lease). Xem thêm vừa bán nhà cũ vừa mua nhà mới.

Sau khi hai bên ký hợp đồng, người mua thường có thời hạn option để kiểm định và thương lượng sửa chữa, sau đó là thẩm định và duyệt vay nếu có. Công ty title kiểm tra giấy tờ nhà, chuẩn bị bảng quyết toán và sắp xếp buổi ký. Khi giao dịch được giải ngân và hồ sơ được ghi nhận, bạn bàn giao chìa khoá theo hợp đồng.

Nên. Ấn tượng đầu tiên thường đến từ bên ngoài: sân trước gọn gàng, cây cỏ được cắt tỉa, lối đi sạch sẽ (curb appeal). Đây là phần người mua nhìn thấy trước khi bước vào nhà, cả trên ảnh online lẫn khi đi xem trực tiếp.